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預售屋契約簽訂 十大備忘錄
最近在政府大量提撥購屋優惠貸款之政策利多導引下，不僅成屋銷售有明顯增加趨勢，連帶
預售市場亦呈現一片熱絡景象，然而，預售房屋畢竟仍處於「空中樓閣」階段，因此，在簽
訂買賣契約時，就應格外注意以下各相關重要事項，以確保購屋權益。
一、須有審閱期
依消費者保護法施行細則第11條之規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日
以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；而內政部於85年2月所公布的預售屋買賣契
約書範本，亦訂有五天以上之審閱期。因此，簽訂契約之前應預留審閱期，並確實了解契約
條文內容，如有疑問，不妨先請教律師、代書或房地產專家之後再行簽約。
二、應有建造執照
簽約之前，應先查明該工地是否領有建造執照？建照是否逾期或即將逾期而仍未動工？其
次，亦應注意起造人與簽約當事人是否一致？其是否有權出售？而更重要的是，應附上建造
執照影本，並加蓋騎縫章。
三、確認土地使用分區
由建造執照之「使用分區」欄，即可了解所購買房屋正確之坐落位置；此外，亦可根據契約
所載土地之「地號」，先至地政事務所申請地籍圖後，再憑之至鄉鎮區公所申請「土地使用
分區證明」，以免購買到工業區住宅或其他不合使用分區規定之建物。
四、建物構造與樓層
建物構造直接影響建造成本、建物安全與使用年限，因此應予明載。在上一波景氣階段，曾
有30層以上之超高大樓仍採RC結構而非SRC者，其是否合理或耐震實用，頗值得探討。此
外，對於地上及地下之層數均應詳細記載，以防建商擅自變更設計，甚或增加公設比而影響
自身權益。
五、詳列房屋面積
應分別以「平方公尺」及「坪數」標示，以符合地政機關之登記實務及一般交易習慣，並且
各部分之平面空間均應逐項詳細列舉，以防無謂之紛爭，例如：
（一）主建物面積包括客廳、餐廳、臥室、廚房、浴廁等。
（二）附屬建物面積包括陽台、平台等。
（三）當樓層共同使用部分（亦即一般所稱之豷小公豶），包括當樓層樓梯間、電梯間、通
道、走道等。
（四）其他共同使用部分（亦即一般所稱之豷大公豶），包括門廳、管理員室、公共樓梯、
樓梯間、受電室、屋頂突出物、蓄水池、水箱等。
值得注意的是，有關露台部分，自民國85年6月6日以後所取得之建造執照，其露台部分已不
能辦理產權登記。至於共同使用部分，自民國84年12月4日之後，均應明載其項目與分攤計
算方式。
六、公設完工日應載明
有些規劃有游泳池、網球場等公設項目之工地，除應明確記載公設項目與每一設施之位置與
面積外，更應明載完工日期，以免分期推出之大工地，公共設施之完工遙遙無期。
七、付款辦法
除「定、簽、開」15%之外，正常之工程期款為15%，其餘為貸款70%，如遇有「工程零付
款」時，則應注意其究為「地下室工程完成」、「結構體完成」、「領取使用執照」、「交
屋」之前不必再繳工程期款，以免為其廣告噱頭所矇騙。
八、屋頂、避難平台及一樓法定空地權屬
為符合公寓大廈管理條例之規定，應將其規範為全體區分所有權人所共有共用，並藉以防範
違章建築之產生。
九、工期以日曆天計算
簽約時除應明載開工日期外，亦應明確約定「完工並取得使用執照」日期，亦即以「日曆
天」為基準，而不再以「工作天」為依據，期以根絕時間之不確定性所衍生之糾紛。
十、保固期間
應明訂主結構體保固期限為15年，以與民法第125條請求權時效之精神相吻合，至於非主結
構體如門窗、玻璃等，一般則訂有一至三年之期限。
購屋置產動輒數百甚至上千萬，簽約之前不僅務必預留審閱期，並且亦應格外注意契約各相
關條文細節，以確保購屋權益。
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